💥Immobilier en crise?💥

Les signes de ralentissement dans le secteur de l'ancien et un effondrement dans le segment du neuf suscitent de larges inquiétudes.

Elisabeth Borne a dévoilé hier des mesures immédiates et des chantiers à lancer pour lutter contre la crise du logement. Au menu : un assouplissement des conditions d'accès au crédit, un prolongement du prêt à taux zéro, une révision des zonages et des moyens renforcés pour la rénovation énergétique.

Le secteur immobilier est actuellement confronté à plusieurs problèmes qui le paralysent. Voici les principaux points à souligner :

1. Problème d'accès au crédit : Les taux d'intérêt ont augmenté rapidement en raison de l'inflation. Bien que la mensualisation du taux d'usure offre un léger soulagement, elle entraîne également une hausse significative des taux. Le taux moyen des crédits, toutes durées confondues, atteint actuellement 3,28%, contre 2,35% en décembre dernier. Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limitent la durée des prêts à 25 ans, avec une possibilité d'extension à 27 ans dans certains cas. Le taux d'endettement est plafonné à 35% des revenus, assurance incluse.
2. Marché de la location en difficulté : Les loyers progressent moins rapidement que l'inflation, ce qui a un impact sur la rentabilité locative moyenne. Au cours des cinq dernières années, les loyers ont augmenté de seulement 7%, tandis que l'inflation cumulée a dépassé les 10,5%. En parallèle, les prix d'achat ont augmenté d'environ 30%, ce qui a conduit à une baisse de la rentabilité locative. De plus, la hausse des taux d'intérêt a incité de nombreux locataires potentiels à rester locataires, entraînant une baisse de la mobilité et donc moins d'offres de location.
3. Impact des passoires thermiques : La réglementation se durcit pour les logements énergivores, ce qui a un effet négatif sur le marché immobilier, en particulier pour les maisons plus grandes et plus énergivores. La loi climat et résilience prévoit une interdiction progressive de la location des logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction sera étendue progressivement à d'autres classes énergétiques. De nombreux propriétaires préfèrent vendre leurs biens plutôt que de financer les travaux nécessaires.
4. Marché du neuf en stagnation : Les ventes de maisons neuves en secteur diffus ont chuté de 31% et même de 38% au quatrième trimestre 2022, marquant le pire exercice des seize dernières années. Les ventes de logements collectifs ont également reculé, atteignant le niveau de 2020 marqué par les confinements liés à la pandémie de Covid-19. Au total, 71 000 logements neufs ont été perdus en un an.

👉Ces différents facteurs contribuent à une situation difficile dans le secteur immobilier, avec des difficultés d'accès au crédit, un marché locatif grippé, des passoires thermiques problématiques et un marché du neuf en panne.

💥L'INVESTISSEMENT IMMOBILER💥

Le marché de l'investissement immobilier présente actuellement un niveau d'exigence élevé. Les investisseurs adoptent une attitude prudente et se tourneraient d'avantage vers des actifs offrant un profil défensif.

On observe une polarisation croissante des marchés immobiliers, avec d'un côté des actifs dont l'obsolescence et les méthodes se détériorent rapidement, et de l'autre des actifs de dernière génération capables de répondre aux nouvelles demandes des utilisateurs.

💰Cette tendance devrait se poursuivre, accentuant ainsi la différenciation entre les actifs obsolètes et ceux qui sont en mesure de s'adapter aux évolutions du marché et aux besoins des utilisateurs.

👉La hausse des taux devrait affecter la performance des actifs immobiliers, mais certains segments immobiliers demeurent résilients. Ces segments se caractérisent par une croissance des revenus liée à l'inflation et une valorisation renforcée par la rareté des terrains disponibles.

À la fin de l'année 2022, les indices de loyers pour l'immobilier tertiaire (ILAT) et l'immobilier commercial (ILC) ont enregistré une progression de plus de 6 % chacun. Les experts s'attendent à ce que ces indices maintiennent un niveau supérieur à 5 % en 2023...à suivre.

Quelques exemples possiblement plus résilients:

• L'immobilier de santé : un investissement responsable qui se démarque des cycles économiques.
• La logistique : une classe d'actifs mature qui bénéficie de la restructuration des chaînes d'approvisionnement.
• Les bureaux de qualité : une composante essentielle des portefeuilles immobiliers, qui demeure la classe d'actifs la plus solide et mature.

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